招商局蛇口工业区控股股份有限公司                    www.lhratings.com                 融合〔2025〕3174 号    融结伙信评估股份有限公司通过对招商局蛇口工业区控股股份 有限公司主体始终信用气象绝顶推敲债券的信用气象进行追踪分析 和评估，笃定看护招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体始终信 用等第为 AAA，并看护“24 招商蛇口 GN001”                           “23 招商蛇口 GN002” “22 招商蛇口 GN004”“22 招商蛇口 MTN003B”“22 招商蛇口 MTN003A”“24 蛇口 04”                  “24 蛇口 03”                           “24 蛇口 02”                                    “24 蛇口 01” “23 蛇口 05”          “23 蛇口 04”                   “23 蛇口 03”                            “23 蛇口 02”                                     “23 蛇口 01” “22 蛇口 10”          “22 蛇口 09”                   “22 蛇口 07”                            “22 蛇口 06”                                     “22 蛇口 05” 的信用等第为 AAA，评级量度为平安。    特此公告                             融结伙信评估股份有限公司                             评级总监：                                  二〇二五年五月十六日                                      追踪评级答谢   |   2                 声   明   一、本答谢是融结伙信基于评级方法和评级格式得出的限制发表之日的零丁主张陈 述，未受任何机构或个东谈主影响。评级论断及推敲分析为融结伙信基于推敲信息和贵寓对 评级对象所发表的前瞻性不雅点，而非对评级对象的事实陈诉或鉴证主张。融结伙信有充 分事理保证所出具的评级答谢死守了信得过、客不雅、平允的原则。鉴于信用评级服务脾性 及受客不雅条件影响，本答谢在贵寓信息获取、评级方法与模子、畴昔事项预测评估等方 面存在局限性。   二、本答谢系融结伙信给与招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“该公 司”）委派所出具，除因本次评级事项融结伙信与该公司组成评级委派关系外，融结伙 信、评级东谈主员与该公司不存在职何影响评级行为零丁、客不雅、平允的关联关系。字据控 股股东融合信用经管有限公司（以下简称“融合信用”                        ）提供的融合信用绝顶遏抑的其他 机构业务开展情况，融合信用控股子公司融合赤谈环境评价股份有限公司（以下简称“联 合赤谈”    ）为该公司提供了非评级服务。由于融结伙信与关联公司融合赤谈之间从经管上 进行了隔断，在公司贬责、财务经管、组织架构、东谈主员成就、档案经管等方面保持零丁， 因此公司评级业务并未受到上述关联公司的影响，融结伙信保证所出具的评级答谢死守 了信得过、客不雅、平允的原则。   三、本答谢援用的贵寓主要由该公司或第三方推敲主体提供，融结伙信实践了必要 的尽责访谒义务，但对援用贵寓的信得过性、准确性和完满性不作任何保证。融结伙信合 理采信其他专科机构出具的专科主张，但融结伙信不合专科机构出具的专科主张承担任 何服务。   四、本次追踪评级收尾自本答谢出具之日起至相应债券到期兑付日灵验；字据追踪 评级的论断，在灵验期内评级收尾有可能发生变化。融结伙信保留对评级收尾给以调遣、 更新、间隔与祛除的职权。   五、本答谢所含评级论断和推敲分析不组成任何投资或财务冷落，况且不应当被视 为购买、出售或持有任何金融家具的保举主张或保证。   六、本答谢不可取代任何机构或个东谈主的专科判断，融结伙信不合任何机构或个东谈主因 使用本答谢及评级收尾而导致的任何损失负责。   七、本答谢所列示的主体评级及推敲债券或证券的追踪评级收尾，不得用于其他债 券或证券的刊行行为。   八、本答谢版权为融结伙信扫数，未经籍面授权，严禁以任何形势/方式复制、转载、 出售、发布或将本答谢任何内容存储在数据库或检索系统中。   九、任何机构或个东谈主使用本答谢均视为如故充分阅读、齐集并快活本声明要求。                        招商局蛇口工业区控股股份有限公司                       名目                            本次评级收尾   前次评级收尾       评级时刻          招商局蛇口工业区控股股份有限公司                           AAA/平安   AAA/平安                                                     AAA/平安   AAA/平安     GN004/22 招商蛇口 MTN003B/22 招商蛇口 MTN003A  口 04/23 蛇口 03/23 蛇口 02/23 蛇口 01/22 蛇口 10/22 蛇口     AAA/平安   AAA/平安 评级不雅点              融结伙信评估股份有限公司（以下简称“融结伙信”）对招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”）                的评级反应了公司在股东配景、开发训戒及品牌力方面上风仍权贵。追踪期内，公司地皮储备城市漫步连续优化，上                述名目加速公司资金盘活速率；公司财务政策保持稳当，融资渠谈仍流畅且融资成本低，公司钞票受限比例低，再融                资空间大。同期，融结伙信也关切到房地产行业销售压力增大，公司名目销售受到一定的影响，此外公司开发业务毛                利率连续下落，名目盈利空间缩减；公司钞票运营业务在建及拟建名目范围较大，畴昔有一定的本钱支拨压力等成分                对公司信用水平带来的不利影响。 评级量度              公司名目布局进一步优化，合座债务杠杆一般且再融资渠谈流畅，评级量度平安。                   可能引致评级上调的明锐性成分：不适用。                   可能引致评级下调的明锐性成分：公司在招商局集团中的定位下落，且招商局集团对公司复古力度权贵下落；公                司举债膨大，债务杠杆权贵增多，偿债压力增大；公司大范围获取高价地块，以至名目亏空严重；公司再融资渠谈受                阻。 上风 ?    公司股东配景强且对公司复古力度大。公司四肢招商局集团旗下城市轮廓开发运营板块的旗舰企业，在名目资源获取及融资等方面      可赢得招商局集团的有劲复古。 ?    地皮储备不息优化，名目销售快，钞票运营收入为公司提供平安现款流。追踪期内，公司不息优假名目城市布局，加大了中枢一二      线城市名目的获取，楼面均价呈增长态势，中枢区位的名目销售流速快，可加速公司资金盘活速率。此外，公司较大范围的钞票运营      收入能为公司提供平安现款流。 ?    公司财务政策相对稳当，融资渠谈流畅。公司债务职守顺应，债务结构合理，且融资成本连续压降；公司钞票受限比例低，再融资      空间大，融资渠谈流畅。 关切 ?    房地产市集运转存在一定不笃定性，名目利润空间不停收窄，需关切名目去化及减值风险。房地产行业现在景气度低，畴昔房地产      市集运转存在一定不笃定性。2022－2024 年，公司业务轮廓毛利率逐年下落，利润空间不停缩减；此外受名目降价影响，公司钞票      减值损失范围大，对利润侵蚀严重。 ?    公司在建及拟建自持名目范围较大，且回收期较长，畴昔有一定本钱支拨需求。公司钞票运营业务回收期较长，且自持名目在建及      拟建范围较大，畴昔有一定本钱支拨需求。                                                                       追踪评级答谢      |    1 本次评级使用的评级方法、模子 评级方法     房地产企业信用评级方法 V4.0.202208 评级模子     房地产企业主体信用评级模子（打分表） V4.0.202208 注：上述评级方法和评级模子均已在融结伙信官网公开流露 本次评级打分表及收尾  评价内容        评价收尾       风险成分             评价要素             评价收尾                                         宏不雅和区域风险             2                         经营环境                                          行业风险               5   经营风险         A                         基础修养               1                        自己竞争力             企业经管               1                                          经营分析               1                                          钞票质料               2                          现款流             盈利智商               2   财务风险         F1                        现款流量               1                                     本钱结构                    1                                     偿债智商                    2                      指令评级                                  aaa 个体调遣成分：                                                     --                     个体信用等第                                 aaa 外部复古调遣成分：                                                   --                      评级收尾                                  AAA 个体信用气象变动讲解：公司指令评级和个体调遣情况较前次评级均未发生变动。 外部复古变动讲解：公司外部复古调遣成分和调遣幅度较前次评级未发生变动。 评级模子使用讲解：评级映射关系矩阵参见公司最新流露评级技艺文献。 主要财务数据                              合并口径     项 目               2022 年             2023 年           2024 年 现款类钞票（亿元）                      864.64          889.53            1004.14   2022－2024 年公司现款流情况 钞票总数（亿元）                    8864.71           9085.08            8603.09 扫数者权益（亿元）                   2844.40           2966.90            2867.45 短期债务（亿元）                       442.81          453.92             524.06 始终债务（亿元）                    1665.54           1761.41            1780.80 一齐债务（亿元）                    2108.35           2215.32            2304.86 营业总收入（亿元）                   1830.03           1750.08            1789.48 利润总数（亿元）                     158.17            139.89              90.90 EBITDA（亿元）                     228.05          207.35             163.34 经营性净现款流（亿元）                    221.74          314.31             319.64 营业利润率（%）                        15.00             12.37            10.73 净钞票收益率（%）                        3.20              3.07             1.46 钞票欠债率（%）                        67.91             67.34            66.67 一齐债务本钱化比率（%）                    42.57           42.75              44.56 流动比率（%）                        154.56          155.85             158.98 经营现款流动欠债比（%）                     5.23              7.38             8.27 现款短期债务比（倍）                       1.95              1.96             1.92 EBITDA 利息倍数（倍）                   2.08              2.20             1.92 一齐债务/EBITDA（倍）                   9.25             10.68            14.11                             公司本部口径      项 目              2022 年             2023 年           2024 年 钞票总数（亿元）                    3270.24           3411.11            3474.88 扫数者权益（亿元）                    422.73            625.38             686.40 一齐债务（亿元）                    1131.62           1155.17            1203.93 营业总收入（亿元）                       11.32              3.31            16.85 利润总数（亿元）                         4.60             27.15           184.56 钞票欠债率（%）                        87.07             81.67            80.25 一齐债务本钱化比率（%）                    72.80           64.88              63.69 流动比率（%）                        134.75          146.49             136.41 经营现款流动欠债比（%）                    -1.28              0.39            -1.04 注：1.本答谢中部分整个数与各相加数之和在余数上存在各异，系四舍五入形成；除特别讲解外，均指东谈主民币；2. 公司其他流动欠债中超短期融资券计入有息债务核算，始终应酬款中有息部分计入有息债务核算 贵寓着手：融结伙信字据公司年报整理                                                                                   追踪评级答谢        |   2 追踪评级债项能够             债券简称                      刊行范围（亿元）                     债券余额（亿元）                    到期兑付日 注：上述债券仅包括由融结伙信评级且限制评级时点尚处于存续期的债券 贵寓着手：融结伙信整理 评级历史          债项简称                债项评级收尾   主体评级收尾     评级时刻         名目小组                评级方法/模子                   评级答谢                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）       GN004/22 招商蛇口      MTN003B/22 招商蛇口                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企  MTN003A/23 蛇口 05/23 蛇口      AAA/平安   AAA/平安     2024/05/30   张超   赵兮                                       阅读全文                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                                                                         房地产企业信用评级方法（V4.0.202208）/房地产企                                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208）                              AAA/平安   AAA/平安     2022/09/05   张超   赵兮                                       阅读全文      蛇口 MTN003B                                                          业主体信用评级模子（打分表）（V4.0.202208） 注：上述历史评级名目的评级答谢通过答谢连结可查阅；2019 年 8 月 1 日之前的评级方法和评级模子均无版块编号 贵寓着手：融结伙信整理                                                                                           追踪评级答谢            |      3 评级名目组 名目负责东谈主：张超 zhangc@lhratings.com 名目组成员：赵兮 zhaox@lhratings.com   公司邮箱：lianhe@lhratings.com   网址：www.lhratings.com   电话：010-85679696             传真：010-85679228   地址：北京市向阳区开国门外大街 2 号中国东谈主保财险大厦 17 层（100022）                                                      追踪评级答谢   |   4 一、追踪评级原因    字据推敲法例要求，按照融结伙信评估股份有限公司（以下简称“融结伙信”                                     ）对于招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以 下简称“公司”或“招商蛇口”）绝顶推敲债券的追踪评级安排进行本次追踪评级。 二、企业基本情况    公司是招商局集团有限公司（以下简称“招商局集团”                           ）旗下城市轮廓开发运营板块的旗舰企业，亦然招商局集团在国内流毒 的中枢钞票整合及业务平台。1992 年 2 月 19 日，招商局集团全资诞生招商蛇口，注册本钱为 2 亿元。2015 年 12 月 30 日，招商 蛇口罗致合并招商局地产控股股份有限公司并于深圳证券交易所上市，证券代码 001979.SZ。限制 2024 年底，公司股本 90.61 亿 元，招商局集团径直持有公司 50.84%股份、通过全资子公司招商局汽船有限公司持有公司 4.52%股份；公司骨子遏抑东谈主系国务院 国有钞票监督经管委员会（以下简称“国务院国资委”）                         。    公司主营房地产开发业务、钞票运营和城市服务三伟业务板块。    限制 2024 年底，公司钞票总数 8603.09 亿元，扫数者权益 2867.45 亿元（含少数股东权益 1757.38 亿元）                                                                    ；2024 年，公司完好意思 营业总收入 1789.48 亿元，利润总数 90.90 亿元。    公司注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1 号新期间广场；法定代表东谈主：蒋铁峰。 三、债券能够及召募资金使用情况    限制 2025 年 3 月底，公司由融结伙信评级的存续债券见下表，召募资金已一齐使用；除部分债券未到初次付息日外，其余债 券均已正常付息。                       图表 1 • 限制 2025 年 3 月底公司由融结伙信评级的存续债券能够（单元：亿元）            债券简称                  刊行范围             债券余额               到期兑付日 贵寓着手：融结伙信字据 Wind 整理 四、宏不雅经济和政策环境分析 稳中求进服务总基调，国民经济运转总体巩固。宏不雅政策肃肃落实中央经济服务会议和 4 月、7 月、9 月政事局会议精神，镌汰实 体经济融资成本，财政政策不息加码，鼓励经济体制校正，加速本钱市集“1+N”政策体系设备，遴选多种措施平安楼市股市。                                                                   追踪评级答谢          |   5 三季度增长 4.6%，四季度增长 5.4%。9 月 26 日中央政事局会议部署一揽子增量政策，四季度 GDP 同比增速显明回升。信用环境 方面，东谈主民银行先后四次实施比拟紧要的货币政策调遣。独揽多种货币器用，促进社会融资范围合理增长；诞生科创再贷款、保险 性住房再贷款、两项本钱市集复古器用；指令债市利率，保持汇率平安。东谈主民银行 2025 年将落实好规则宽松的货币政策，择机降 准降息，加速金融校正设施，作念好金融五篇大著作，进一步为稳楼市股市提供流动性资金复古。   量度 2025 年，出口可能受阻，加速经济体制校正、扩大内需、促进转型的任务愈加可贵。2025 年经济增长方针依然有智商保 持在 5.0%控制，要落实好二十届三中全会决定，加速开释中始终增长动能。宏不雅政策要按照 12 月政事局会议安排，落实好愈加积 极的财政政策和规则宽松的货币政策，不停鼓励 9 项服务任务，将扩大浮滥四肢经济服务要点。   完满版宏不雅经济与政策环境分析详见《宏不雅经济信用不雅察（2024 年年报）                                     》。 五、行业分析 存去化周期出现下落拐点，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业要点。“稳住楼市”方针下，促进房地产市集止跌回稳或是畴昔 政策优化主标的，利好政策有望连续开释，但住户收入预期和信心尚未规复，量度 2025 年行业销售面积降幅收窄，连续筑底；在 销售弱复苏以及房企资金有限情况下，量度 2025 年地皮市集将连续缩量，但中枢城市中枢区域地皮资源仍将看护高热度。完满版 房地产行业分析详见《2025 年房地产行业分析》                        。 六、追踪期主要变化 （一）基础修养   公司主要业务在范围和品牌影响力方面具有很强的上风。公司过往信用气象情况细腻   公司以“中国杰出的城市和园区轮廓开发运营服务商”为战术定位，围绕开发业务、钞票运营和城市服务三类业务提供家具及 服务，其中开发物业为公司主要的盈利着手。在行业景气度下行的配景下，公司竞争实力突显，在行业中的竞争实力不息擢升。 心城市均有名目布局，比年来跟着房地产城市的不息分化，公司不息加大在中枢城市中枢区位名目的布局，拿地均价不息擢升， 新获取的名目拿地成本合理，名目盈利空间尚可，且上述名目主要位于公司的中枢 10 座城市，去化速率较快，可灵验擢升公司的 资金盘活速率。但公司部分存量名目位于三四线城市，且由于其时拿地竞争强烈，拿地成本较高，上述这些城市的名目比年来计提 了部分减值，且销售流速的下落影响了公司资金的正常盘活。合座看公司名目获取成本合理，名目盈利智商尚可。公司家具力赢得 上海揽阅等共 10 个名目入选 2024 年天下十大高端/轻奢/品性作品榜单。字据公司 2024 年报，公司在西安、长沙、合肥、南通、 徐州等五城销售金额名次位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成齐、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售名次前五； 公司在上述城市的品牌上风权贵。此外，公司钞票运营业务范围较大，涵盖蚁合交易、产业办公、公寓货仓及稀罕物业等多种业态， 待改善。                         ，限制 2025 年 4 月 9 日，公司无未结清不良信贷纪录，已结清信贷中包   字据中国东谈主民银行征信系统查询的《企业信用答谢》 含 1 笔关切类短期借款和 1 笔关切类银行保函，均已兑付。总体看，公司过往债务践约情况细腻。字据公司过往在公开市集刊行债 务融资器用的本息偿付纪录，未发现公司存在过期或背信纪录，历史践约情况细腻。限制本答谢出具日，融结伙信未发现公司本部 在中国证监会证券期货市集失信信息公开查询平台、国度工商总局企业信息公示系统、国度税务总局的紧要税收积恶案件信息公 布栏、最妙手民法院失信被扩充东谈主信息查询平台和信用中国查询平台中存在不良信用纪录。 （二）经管水平 朱文凯为公司总司理。                                                         追踪评级答谢     |   6      蒋铁峰，男，1973 年出身，高档工程师，毕业于华中理工大学土木匠程系建筑工程专科，获学士学位，后就读于清华大学， 获工学硕士学位。历任招商局地产控股股份有限公司（以下简称“招商地产”                                  ）南京公司总司理助理、副总司理、总司理；公司上 海公司总司理、华东区域常务副总司理、华东区域总司理、江南区域总司理；公司副总司理、总司理。      朱文凯，男，1967 年出身，高档经济师，毕业于武汉理工大学交通运载经管工程专科，获硕士学位。历任蛇口招商港务股份 有限公司总司理助理；深圳蛇口招港实业发展有限公司总司理；招商地产筹划部司理、营销中心总司理；招商地产总司理助理、副 总司理；公司常务副总司理；招商局海南开发投资有限公司党委秘书、总司理。      追踪期内，公司里面遏抑轨制及贬责结构未发生紧要变化。 （三）经营方面 一步向一线城市聚焦。畴昔一年，量度公司新开工范围连续下落，但完好意思范围看护高位，公司仍将看护一定例模的本钱支拨。公 司钞票运营业务为公司提供平安现款流，但在建自持物业有一定本钱支拨需求，且跟着市集竞争加重，畴昔名目经营有一定不确 定性。公司城市服务收入不息增长，可为公司提供一定的利润。      公司业务仍以房地产开发为主，钞票运营和城市服务也有一定例模。2024 年，公司开发业务收入变动不大，受行业下行影响， 毛利率连续下落；谈判到行业基本面情况未能改善，量度畴昔一年毛利率仍将下落。公司钞票运营收入同比增长 20.53%，毛利率 处于较低水平，盈利智商差；公司城市服务收入小幅增长，毛利率同比高涨 2.23 个百分点，主要系公司优化组织结构，提质增效 所致。                         图表 2   • 2022－2024 年公司营业总收入及毛利率情况（单元：亿元）      业务板块               收入          占比        毛利率           收入         占比        毛利率       收入         占比        毛利率 开发业务          1655.64      90.47%        21.06%   1539.57     87.97%    17.08%   1563.61     87.38%       15.58% 钞票运营            42.20       2.31%    -11.74%        59.32      3.39%     3.38%     71.50      4.00%        1.35% 城市服务           132.19       7.22%         6.46%    151.19      8.64%     8.64%    154.37      8.63%       10.87% 整个            1830.03     100.00%        19.25%   1750.08    100.00%    15.89%   1789.48    100.00%       14.61% 注：尾差系四舍五入形成 贵寓着手：公司年报      开发业务方面，2024 年，行业市集环境未见好转，公司大幅缩减拿地范围，权益口径拿地支拨约为 335 亿元，同比大幅下落 司在上海获取名目较多，主要蚁合在上海宝山、静安、徐汇和松江等地。限制 2024 年底，公司权益口径地皮储备（经营计容建筑 面积-累计完好意思计容面积）1635.23 万平方米，一二线城市名目占比高。                                   图表 3    • 限制 2024 年底公司权益口径地皮储备情况                           贵寓着手：公司年报                                                                                       追踪评级答谢          |       7 取名目面积不息下落，畴昔一年新开工面积将连续下落，但在保交楼任务下，公司名目完好意思范围下落幅度量度较小，公司地产开发 业务仍将看护一定例模的本钱支拨。                                        图表 4 • 公司拿地、开发及销售情况                     名目                        2022 年              2023 年             2024 年 往时新增地皮储备建筑面积（万平方米）                                      726                 590                         225 往时新增地皮平均成本（元/平方米）                                      17617               19220                       21600 全口径地价支拨额（亿元）                                           1279                 1134                        486 新开工面积（万平方米）                                             898                 664                         436 完好意思面积（万平方米）                                             1312                1372                         1151 销售面积（万平方米）                                              1194               1223                         936 销售金额（亿元）                                               2926                2936                        2193 销售均价（万元/平方米）                                            2.45                2.40                        2.34 注：上述数据为全口径数据 贵寓着手：融结伙信字据供公司年报整理     公司销售孝顺仍以一二线城市为主，2024 年，公司销售功绩主要由上海、北京、深圳、成齐、杭州、西安以及合肥等中枢 10 城孝顺。2024 年，行业景气度连续下行，公司全年销售金额同比下落 25.31%，高于行业平均降幅（行业新建商品房销售额同比下 降 17.1%）        ，公司在克而瑞 2024 年全口径销售榜中仍名挨次五。谈判到行业景气度未见显明好转，以及公司缩减新型样拓展力度， 量度公司畴昔一年销售承压，但在行业中的合座名次量度变动不大。     公司钞票运营业务涵盖蚁合交易、产业办公、公寓货仓及稀罕物业等六种业态的物业运营及钞票经管。2024 年，公司新入市 营情况看，除写字楼出租率较低外，其余业态物业出租率均保持较高水平，但公司钞票运营业务毛利率很低，盈利智商差。谈判到 公司在建出租物业范围仍较大，畴昔公司钞票运营业务范围将连续擢升。但国内写字楼空置率较高，且在建名目相应的本钱支拨需 求也较大，需关切上述风险。                                 图表 5 • 公司主要钞票运营业务情况（单元：万平方米、亿元）              地皮出租                   可出租地皮面积            出租收入                  平均出租率                地皮                              185              1.25                   93.31%            出租物业类别                    可出租面积             出租收入                  平均出租率                公寓                              133             13.06                   84.24%               写字楼                              117              8.41                   67.76%               产业园                              178              8.46                   86.49%                交易                              182             18.49                   91.06%                其他                               37              2.49                   91.58%           出租性物业整个                              648             50.90                   84.03%              货仓经营                     客房套数             经营收入                    入住率                货仓                             3726              9.82                              --     注：数据节点为限制 2024 年底或 2024 年     贵寓着手：融结伙信字据公司年报整理     物业经管方面，限制 2024 年底，公司控股子公司招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称“招商积余”，公司持股 比例为 47.45%）物业经管面积 3.65 亿平方米，其中非住宅类物业经管面积 2.27 亿平方米，住宅类物业经管面积 1.38 亿平方米； 从名目着手看，来自第三方在管面积 2.33 亿平方米，来自关联方在管面积 1.32 亿平方米；2024 年，公司新签年度条约 40.29 亿元。     公司发展战术较为明晰。                                                                             追踪评级答谢            |           8 开发与高品性服务的新发展形态。      开发业务方面，公司聚焦中枢城市中枢性段优质名目，效力擢升家具品性及服务质料，促去化持回款，狂妄鼓励公司存量钞票 盘活；怜爱注释经营风险，确保安全分娩巩固可控。钞票运营方面，加强自己运营智商设备，通过业态协同及成本管控，打造标杆 名目，擢升钞票价值。物业服务方面，深耕上风赛谈，打造主营业务推敲多元化生态，通过加强科技应用赋能里面经管提效，不停 擢升服务质料和经营效果。 （四）财务方面      德勤华永管帐师事务所（特殊时时合伙）对公司 2022－2024 年财务报表进行审计，并出具了圭臬无保钟情见的审计论断。      追踪期内，公司货币资金较宽裕，存货中开发财具占比拟高，名目去化受到一定影响；公司合作开发范围较大，其他应收款 计提一定减值准备；公司投资性房地产再融资空间大。公司债务杠杆水平顺应，且期限结构和融资结构合理。追踪期内，公司资 产减值损成仇信用减值损失对利润侵蚀较大，量度畴昔一年盈利方针难以改善。2024 年，公司经营行为现款流连续净流入，量度 畴昔一年仍将保持净流入状态。      公司合作方式开发名目较多，钞票以货币资金、存货、其他应收款、始终股权投资和投资性房地产为主。限制 2024 年末，受 名目不息去化结转影响，公司钞票范围小幅下落。其中公司货币资金范围保持增长且较宽裕；其他应收款主要为合作名目来往款， 部分名目由于销售不畅计提一定例模减值准备；公司存货范围同比降幅较大，主要系公司新获取名目范围下落重叠名目结转范围 较大所致，受行业景气度影响，公司 2024 年底存货中完工开发财具占比拟上年底擢升 3.91 个百分点至 23.39%，占比略高，公司 存货累计计提减值准备 74.29 亿元，现时天下平均房价仍处于下行态势，公司名目赚钱智商量度将连续下落；公司始终股权投资系 合作名目；投资性房地产采用成本法计量，其顶用于贷款典质的账面价值占比为 13.55%，再融资空间大。公司受限钞票主要为存 货和投资性房地产，限制 2024 年底受限比例仅 10.28%。                         图表 6       • 公司主要钞票情况（单元：亿元）           名目                        金额             占比           金额             占比           金额             占比 流动钞票                     6551.87       73.91%       6639.60        73.08%        6141.66          71.39% 货币资金                      862.43           9.73%     882.90            9.72%     1003.51           11.66% 其他应收款（整个）                1267.78        14.30%      1184.30         13.04%       1078.74           12.54% 存货                       4115.49        46.43%      4167.02         45.87%       3691.83           42.91% 非流动钞票                    2312.84       26.09%       2445.49        26.92%        2461.43          28.61% 始终股权投资                    746.44           8.42%     801.42            8.82%      765.04            8.89% 投资性房地产                   1198.87        13.52%      1270.28         13.98%       1328.70           15.44% 钞票总数                     8864.71       100.00%      9085.08        100.00%       8603.09          100.00% 注：表中占比为占总钞票比例 贵寓着手：融结伙信字据公司年报整理      限制 2024 年末，公司扫数者权益较年头小幅下落 3.35%至 2867.45 亿元，主要系公司偿还部分永续债所致；公司扫数者权益 中实收本钱、其他权益器用、本钱公积、未分派利润和少数股东权益占比分别为 3.16%、4.20%、7.14%、22.42%和 61.29%。      公司欠债以有息债务、条约欠债和其他应酬款为主。公司其他应酬款主要为公司应酬融互助企业的来往款、公司子公司的少数 股东绝顶他合作标的子公司提供的垫付款和借款。2024 年末，公司一齐债务较年头增长 4.04%至 2304.86 亿元，其中短期债务占      字据公司 2024 年年报，公司融资结构中银行借款占 63%、债券占 28%、信赖绝顶他占 9%，融资结构合理；期限结构看，1 年 之内到期债务占 23%、1~2 年占 28%、2~3 年占 29%、3 年以上占 21%，期限结构合理。2024 年末，公司综结伙金成本 2.99%，较 年头镌汰 48BP，保持行业最优水平。合座看，公司债务杠杆水平顺应，期限结构合理。                                                                                追踪评级答谢         |        9                        图表 7      • 公司主要欠债情况（单元：亿元）          名目                       金额              占比                     金额             占比                    金额               占比 流动欠债                   4239.10           70.41%               4260.24            69.63%             3863.08            67.35% 其他应酬款（整个）              1313.46           21.82%               1159.43             18.95%             970.88             16.93% 一年内到期的非流动欠债             390.34             6.48%               392.65              6.42%             496.55              8.66% 条约欠债                   1449.22           24.07%               1615.33             26.40%            1419.52             24.75% 非流动欠债                  1781.21           29.59%               1857.94            30.37%             1872.56            32.65% 始终借款                   1210.74           20.11%               1187.71             19.41%            1257.77             21.93% 应酬债券                    397.49             6.60%               513.27              8.39%             469.00              8.18% 欠债总数                   6020.31          100.00%               6118.18            100.00%            5735.64            100.00% 注：表中占比为占总欠债比例 贵寓着手：融结伙信字据公司年报整理 用减值损失范围增多所致。公司钞票减值损成仇信用减值损失整个范围大，对公司利润产生一定侵蚀，谈判到现时房价处于下落趋 势，公司存续名目仍有减值计提可能。公司主要盈利方针连续下落，合座阐扬差。谈判到房价下落、行业销售流速下落等成分影响， 量度公司畴昔一年主要盈利方针仍难以改善。                                  图表 8      • 公司盈利智商情况               名目                     2022 年                             2023 年                            2024 年 营业总收入（亿元）                                          1830.03                           1750.08                            1789.48 营业成本（亿元）                                           1477.75                           1472.04                            1528.12 期间用度（亿元）                                             84.79                             77.73                              81.89 钞票减值损失（亿元）                                          -50.45                            -22.76                             -44.84 信用减值损失（亿元）                                          -14.14                             -1.42                             -15.50 投资收益（亿元）                                             20.17                             24.81                              38.92 利润总数（亿元）                                            158.17                            139.89                              90.90 营业利润率（%）                                             15.00                             12.37                              10.73 总本钱收益率（%）                                             2.67                                 2.41                            1.51 净钞票收益率（%）                                             3.20                                 3.07                            1.46 贵寓着手：融结伙信字据公司财务答谢整理 公司畴昔一年经营行为现款流仍将保持净流入状态。公司投资行为现款流转为净流入状态，主要系来往款净流入范围大幅增长所 致。公司筹资行为现款流净额保持净流出状态，且净流出范围增多，主要系名目公司支付的非控股股东前期垫款范围降幅更大所 致。                       图表 9       • 公司现款流量姿色况（单元：亿元）             名目               2022 年                               2023 年                               2024 年 经营行为现款流入小计                             2078.81                                   2104.23                                1728.06 销售商品、提供劳务收到的现款                         1884.26                                   1976.32                                1612.16 经营行为现款流出小计                             1857.07                                   1789.92                                1408.42 经营现款流量净额                                221.74                                    314.31                                 319.64 投资行为现款流入小计                              346.53                                    274.88                                 185.56 投资行为现款流出小计                              446.67                                    397.29                                 153.99 投资行为现款流量净额                             -100.14                                   -122.41                                  31.58                                                                                                   追踪评级答谢           |         10 筹资行为前现款流量净额                         121.60                  191.90                          351.21 筹资行为现款流入小计                         1915.47                 1786.09                         1341.44 筹资行为现款流出小计                         1974.22                 1959.62                         1575.49 筹资行为现款流量净额                          -58.74                 -173.53                         -234.05 贵寓着手：融结伙信字据公司财务报表整理     公司短期偿债方针阐扬较好，始终偿债方针阐扬一般，公司或有风险小。                               图表 10    • 公司偿债方针      名目               方针               2022 年            2023 年               2024 年             流动比率（%）                             154.56               155.85                 158.98             速动比率（%）                              57.47                58.04                  63.42 短期偿债方针             经营现款/短期债务（倍）                          0.50                 0.69                   0.61             现款类钞票/短期债务（倍）                         1.95                 1.96                   1.92             经营现款/一齐债务（倍）                          0.11                 0.14                   0.14 始终偿债方针             经营现款/利息支拨（倍）                          2.08                 2.20                   1.92 注：经营现款指经营行为现款流量净额 贵寓着手：融结伙信字据公司财务答谢整理     公司短期偿债方针阐扬较好，始终偿债方针阐扬一般。谈判到公司轮廓实力仍很强，再融资智商强，公司骨子偿债智商极强。     限制 2024 年底，公司无对外担保。     未决诉讼方面，限制 2024 年底，公司无紧要未决诉讼。     字据公司 2024 年年度答谢，限制 2024 年底，公司赢得的银行授信额度整个 2847 亿元，授信额度宽裕。     公司本部口径钞票以其他应收款和对外投资为主；公司本部债务杠杆较高，但骨子偿债压力不大。     限制 2024 年底，公司本部钞票仍以其他应收款和始终股权投资为主，其中货币资金保持较大范围，较年头小幅增长 5.22%至 公司本部一齐债务本钱化比率为 63.69%，杠杆较高，但偿债压力不大；公司本部扫数者权益为 686.40 亿元，较年头大幅增长 9.76%。 流量净额-17.95 亿元，投资行为现款流量净额 18.97 亿元，筹资行为现款流量净额 13.63 亿元。 （五）ESG 分析     公司注意安全分娩与环保插足，积极实践四肢央企的社会服务，贬责结构和内控轨制完善。合座来看，现在公司 ESG 阐扬较 好，对其不息经营无负面影响。     环境方面，四肢房地产企业，公司累计绿色建筑认证名目数目 518 个，占比为 70.77%，其中超低/近零/零能耗名目为 35 个。 公司 2024 年清洁动力耗用量 441.86 万千万时，温室气体排放总量为 32.52 万吨二氧化碳当量，轮廓能耗为 0.0053 吨圭臬煤/万元， 轮廓水耗为 0.2758 吨/万元。     社会服务方面，2024 年，公司征税总数 218.98 亿元，为往时征税信用 A 级征税；公司东谈主职工总东谈主数 49501 东谈主，培训时长达到     公司设有挑升的 ESG 管治部门或组织，每年发布《社会服务答谢》                                    ，ESG 信息流露质料高，ESG 风险经管体系完善。                                                                          追踪评级答谢        |        11 七、外部复古      招商局集团业务多元，轮廓实力极强。      招商局集团前身系汽船招商总局，创立于 1872 年，是一家业务多元的轮廓企业，轮廓实力极强；业务主要蚁合于轮廓交通、 特质金融、城市与园区轮廓开发运营三大中枢产业，并正完好意思由三大主业向实业经营、金融服务、投资与本钱运营三大平台升沉。      公司是招商局集团的流毒子公司，招商局集团给予公司有劲的复古。      公司四肢招商局集团旗下城市轮廓开发运营板块的旗舰企业，是招商局集团内独一的地产钞票整合平台及流毒的业务协同平 台，轮廓实力强。自成立以来，公司得到招商局集团屡次增资，本钱实力有所擢升。此外，在招商局集团的调和匡助下，公司获取 了深圳等区域大片优质地皮，为后续名目开发提供复古。 八、追踪评级论断      基于对公司经营风险、财务风险、外部复古及债项要求等方面的轮廓分析评估，融结伙信笃定看护公司主体始终信用等第为 AAA，看护“24 招商蛇口 GN001”“23 招商蛇口 GN002”“22 招商蛇口 GN004”“22 招商蛇口 MTN003B”“22 招商蛇口 MTN003A”“24 蛇口 04”“24 蛇口 03”“24 蛇口 02”“24 蛇口 01”“23 蛇口 05”“23 蛇口 04”“23 蛇口 03”“23 蛇口 定。                                                                  追踪评级答谢       |   12 附件 1-1      公司股权结构图（限制 2024 年底） 贵寓着手：公司提供 附件 1-2      公司组织架构图（限制 2024 年底） 贵寓着手：公司提供 附件 1-3      公司主要子公司情况（限制 2024 年底）                       注册本钱金                         持股比例（%）             子公司称呼                    主营业务                                取得方式                        （亿元）                         径直        蜿蜒 深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司       1468.17     房地产开发                --     50.00    投资诞生 深圳市前海鸿昱实业投资有限公司          728.70    本钱市集服务                --    100.00     收购 深圳市招商前海实业发展有限公司          255.00 投资究诘、产业园经管、企业经管究诘        --     85.99    投资诞生 深圳市招商前海驰迪实业有限公司          200.00     房地产开发                --    100.00    投资诞生 招商局地产（北京）有限公司             80.00     房地产开发            90.00      10.00    投资诞生 深圳市招华海外会展发展有限公司           69.00     房地产开发            50.00         --    投资诞生 南京玄盛房地产开发有限公司             68.00     房地产开发                --    100.00    投资诞生 太仓招盛商务究诘有限公司              46.76     房地产开发                --    100.00    投资诞生 上海招弘商务究诘有限公司              45.83     商务服务业                --    100.00    投资诞生                                                                         非合并遏抑下 招商局置地（深圳）有限公司             45.01      投资                  --    100.00                                                                          企业合并 上海招普置业有限公司                43.75     房地产开发                --    100.00    投资诞生 贵寓着手：融结伙信字据公司年报整理                                                           追踪评级答谢          |     13 附件 2-1    主要财务数据及方针（公司合并口径）                  项   目                   2022 年             2023 年             2024 年 财务数据 现款类钞票（亿元）                                          864.64             889.53                1004.14 应收账款（亿元）                                            38.85              34.74                  35.10 其他应收款（亿元）                                         1267.49            1182.00                1076.46 存货（亿元）                                            4115.49            4167.02                3691.83 始终股权投资（亿元）                                         746.44             801.42                 765.04 固定钞票（亿元）                                           108.20             116.18                 114.44 在建工程（亿元）                                             8.10               9.73                   8.24 钞票总数（亿元）                                          8864.71            9085.08                8603.09 实收本钱（亿元）                                            77.39              90.61                  90.61 少数股东权益（亿元）                                        1827.29            1769.67                1757.38 扫数者权益（亿元）                                         2844.40            2966.90                2867.45 短期债务（亿元）                                           442.81             453.92                 524.06 始终债务（亿元）                                          1665.54            1761.41                1780.80 一齐债务（亿元）                                          2108.35            2215.32                2304.86 营业总收入（亿元）                                         1830.03            1750.08                1789.48 营业成本（亿元）                                          1477.75            1472.04                1528.12 其他收益（亿元）                                             3.61               2.06                   1.28 利润总数（亿元）                                           158.17             139.89                  90.90 EBITDA（亿元）                                         228.05             207.35                 163.34 销售商品、提供劳务收到的现款（亿元）                                1884.26            1976.32                1612.16 经营行为现款流入小计（亿元）                                    2078.81            2104.23                1728.06 经营行为现款流量净额（亿元）                                     221.74             314.31                 319.64 投资行为现款流量净额（亿元）                                    -100.14            -122.41                  31.58 筹资行为现款流量净额（亿元）                                     -58.74            -173.53                -234.05 财务方针 销售债权盘活次数（次）                                         50.75              47.22                  50.60 存货盘活次数（次）                                            0.36               0.36                   0.39 总钞票盘活次数（次）                                           0.21               0.19                   0.20 现款收入比（%）                                           102.96             112.93                  90.09 营业利润率（%）                                            15.00              12.37                  10.73 总本钱收益率（%）                                            2.67               2.41                   1.51 净钞票收益率（%）                                            3.20               3.07                   1.46 始终债务本钱化比率（%）                                        36.93              37.25                  38.31 一齐债务本钱化比率（%）                                        42.57              42.75                  44.56 钞票欠债率（%）                                            67.91              67.34                  66.67 调遣后钞票欠债率（%）                                         61.63              60.27                  60.07 流动比率（%）                                            154.56             155.85                 158.98 速动比率（%）                                             57.47              58.04                  63.42 经营现款流动欠债比（%）                                         5.23               7.38                   8.27 现款短期债务比（倍）                                           1.95               1.96                   1.92 EBITDA 利息倍数（倍）                                       2.08               2.20                   1.92 一齐债务/EBITDA（倍）                                       9.25              10.68                  14.11 注：1．答谢中部分整个数与各相加数径直相加之和在余数上存在各异，系四舍五入形成；除特别讲解外，均指东谈主民币；2. 公司其他流动欠债中超短期融资券计入有息债务核算，始终应酬款中有 息部分计入有息债务核算 贵寓着手：融结伙信字据公司年报整理                                                                           追踪评级答谢        |        14 附件 2-2    主要财务数据及方针（公司本部口径）                  项   目   2022 年             2023 年             2024 年 财务数据 现款类钞票（亿元）                          259.97             288.58                 298.22 应收账款（亿元）                            25.18              17.85                  16.90 其他应收款（亿元）                         2250.48            2131.26                1829.15 存货（亿元）                               0.00               0.31                   0.38 始终股权投资（亿元）                         698.06             923.17                1095.57 固定钞票（亿元）                                /                  /                      / 在建工程（亿元）                                /                  /                      / 钞票总数（亿元）                          3270.24            3411.11                3474.88 实收本钱（亿元）                            77.39              90.61                  90.61 少数股东权益（亿元）                           0.00               0.00                   0.00 扫数者权益（亿元）                          422.73             625.38                 686.40 短期债务（亿元）                           264.81             137.68                 218.32 始终债务（亿元）                           866.81            1017.49                 985.61 一齐债务（亿元）                          1131.62            1155.17                1203.93 营业总收入（亿元）                           11.32               3.31                  16.85 营业成本（亿元）                             7.21               2.82                   3.46 其他收益（亿元）                             0.32               0.16                   0.07 利润总数（亿元）                             4.60              27.15                 184.56 EBITDA（亿元）                          26.33              32.42                 196.57 销售商品、提供劳务收到的现款（亿元）                   2.28              10.26                   3.07 经营行为现款流入小计（亿元）                       6.03              16.77                   9.51 经营行为现款流量净额（亿元）                     -24.19               6.50                 -17.95 投资行为现款流量净额（亿元）                     -52.22            -102.05                  18.97 筹资行为现款流量净额（亿元）                     140.06             118.89                  13.63 财务方针 销售债权盘活次数（次）                          0.45               0.15                   0.97 存货盘活次数（次）                               /              18.13                  10.02 总钞票盘活次数（次）                              /                  /                      / 现款收入比（%）                            20.19             309.61                  18.21 营业利润率（%）                            12.23               4.84                  44.42 总本钱收益率（%）                            1.66               1.85                  10.61 净钞票收益率（%）                            0.95               4.43                  27.48 始终债务本钱化比率（%）                        67.22              61.93                  58.95 一齐债务本钱化比率（%）                        72.80              64.88                  63.69 钞票欠债率（%）                            87.07              81.67                  80.25 流动比率（%）                            134.75             146.49                 136.41 速动比率（%）                            134.75             146.47                 136.39 经营现款流动欠债比（%）                        -1.28               0.39                  -1.04 现款短期债务比（倍）                           0.98               2.10                   1.37 EBITDA 利息倍数（倍）                       1.21               6.16                  16.37 一齐债务/EBITDA（倍）                      42.98              35.63                   6.12 贵寓着手：融结伙信字据公司年报整理                                                          追踪评级答谢         |       15 附件 3   主要财务方针的狡计公式          方针称呼                                         狡计公式 增长方针           钞票总数年复合增长率            净钞票年复合增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%          营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%           利润总数年复合增长率 经营效果方针              销售债权盘活次数 营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收单据+平均应收款项融资）                 存货盘活次数 营业成本/平均存货净额               总钞票盘活次数 营业总收入/平均钞票总数                  现款收入比 销售商品、提供劳务收到的现款/营业总收入×100% 盈利方针                 总本钱收益率 （净利润+用度化利息支拨）/（扫数者权益+始终债务+短期债务）×100%                 净钞票收益率 净利润/扫数者权益×100%                  营业利润率 （营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100% 债务结构方针                  钞票欠债率 欠债总数/钞票整个×100%            一齐债务本钱化比率 一齐债务/（始终债务+短期债务+扫数者权益）×100%            始终债务本钱化比率 始终债务/（始终债务+扫数者权益）×100%                   担保比率 担保余额/扫数者权益×100% 始终偿债智商方针              EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支拨             一齐债务/ EBITDA 一齐债务/ EBITDA 短期偿债智商方针                   流动比率 流动钞票整个/流动欠债整个×100%                   速动比率 （流动钞票整个-存货）/流动欠债整个×100%            经营现款流动欠债比 经营行为现款流量净额/流动欠债整个×100%               现款短期债务比 现款类钞票/短期债务 注：现款类钞票=货币资金+交易性金融钞票+应收单据+应收款项融资中的应收单据   短期债务=短期借款+交易性金融欠债+一年内到期的非流动欠债+应酬单据+其他短期债务   始终债务=始终借款+应酬债券+租借欠债+其他始终债务   一齐债务=短期债务+始终债务   EBITDA=利润总数+用度化利息支拨+固定钞票折旧+使用权钞票折旧+摊销   利息支拨=本钱化利息支拨+用度化利息支拨                                                                   追踪评级答谢   |   16 附件 4-1     主体始终信用等第成就及含义   融结伙信主体始终信用等第分裂为三等九级，符号示意为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含） 以下第级外，每一个信用等第可用“+”“-”符号进行微调，示意略高或略低于本等第。   各信用等第符号代表了评级对象背信概率的高下和相对排序，信用等第由高到低反应了评级对象背信概率逐步增高，但不放弃高信用 等第评级对象背信的可能。具体等第成就和含义如下表。     信用等第                                含义      AAA      偿还债务的智商极强，基本不受不利经济环境的影响，背信概率极低      AA       偿还债务的智商很强，受不利经济环境的影响不大，背信概率很低      A        偿还债务智商较强，较易受不利经济环境的影响，背信概率较低      BBB      偿还债务智商一般，受不利经济环境影响较大，背信概率一般      BB       偿还债务智商较弱，受不利经济环境影响很大，背信概率较高       B       偿还债务的智商较地面依赖于细腻的经济环境，背信概率很高      CCC      偿还债务的智商相配依赖于细腻的经济环境，背信概率极高      CC       在收歇或重组时可赢得保护较小，基本不可保证偿还债务       C       不可偿还债务 附件 4-2     中始终债券信用等第成就及含义   融结伙信中始终债券信用等第成就及含义同主体始终信用等第。 附件 4-3     评级量度成就及含义   评级量度是对信用等第畴昔一年控制变化标的和可能性的评价。评级量度经常分为正面、负面、平安、发展中等四种。     评级量度                                含义      正面       存在较多有益成分，畴昔信用等第调升的可能性较大      平安       信用气象平安，畴昔保持信用等第的可能性较大      负面       存在较多不利成分，畴昔信用等第调降的可能性较大     发展中       特殊事项的影响成分尚不可明确评估，畴昔信用等第可能调升、调降或看护                                                        追踪评级答谢     |   17